Le tensioni tra vicini, i rumori molesti, le discussioni sull’utilizzo degli spazi comuni e le controversie sulla gestione del condominio appartengono, di regola, all’area dei conflitti di vicinato e possono assumere rilievo civile o integrare illeciti penali. In presenza di condotte reiterate di minaccia o molestia, tuttavia, come stabilito anche dalla Cassazione, il conflitto può oltrepassare questa soglia e assumere i caratteri del delitto di atti persecutori, comunemente definito stalking.

L’espressione “stalking condominiale” non identifica una fattispecie autonoma di reato. Si tratta, piuttosto, della possibile applicazione dell’art. 612-bis c.p. a condotte maturate all’interno di un edificio o di un complesso condominiale. La qualificazione giuridica non dipende, dunque, dal luogo in cui i fatti si verificano, ma dalla loro concreta idoneità a produrre uno degli eventi previsti dalla norma e dalla prova del rapporto causale tra la condotta complessiva e tale evento.

La disciplina dell’art. 612-bis c.p.

L’art. 612-bis c.p. punisce chi, con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno in modo da cagionare alternativamente un perdurante e grave stato di ansia o di paura, un fondato timore per l’incolumità propria o di una persona vicina, oppure la costrizione ad alterare le proprie abitudini di vita (art. 612-bis c.p.).

La fattispecie presenta quindi tre componenti essenziali: una pluralità di condotte di minaccia o molestia; la produzione di almeno uno degli eventi tipici; il dolo generico, cioè la coscienza e volontà della condotta persecutoria nella consapevolezza della sua idoneità a produrre uno degli eventi previsti dalla legge.

Gli eventi sono alternativi: è sufficiente che ne ricorra uno solo. Non è quindi necessario dimostrare contemporaneamente lo stato d’ansia, il timore per l’incolumità e il mutamento delle abitudini di vita. La prova di uno di essi, purché causalmente riconducibile alla condotta persecutoria, può essere sufficiente per l’integrazione del reato.

La reiterazione delle condotte: non basta un singolo episodio

Lo stalking è un reato abituale di evento. La condotta deve essere composta da una pluralità di atti, che possono consistere, in ambito condominiale, in minacce, insulti, aggressioni, rumori intenzionalmente molesti, danneggiamenti, lanci di rifiuti o liquidi, appostamenti, pedinamenti, intrusioni nella sfera personale o molestie rivolte anche ai familiari e agli ospiti della persona offesa.

Non è necessario che ogni singolo episodio sia autonomamente idoneo a produrre l’evento tipico. Ciò che rileva è la valutazione della sequenza nel suo complesso: la reiterazione può determinare un progressivo accumulo di disagio fino a sfociare nello stato d’ansia, nel timore per l’incolumità o nell’alterazione delle abitudini di vita.

La mera gravità di un singolo episodio, per quanto significativo, non è normalmente sufficiente a integrare il delitto se non si inserisce in una condotta abituale. La Cassazione ha ribadito, in tema di procedimenti cautelari, che gli atti successivi a una precedente condanna per stalking possono assumere autonomo rilievo solo quando costituiscano una nuova sequenza di condotte accompagnata da uno degli eventi previsti dall’art. 612-bis c.p. (Cass. pen., Sez. V, n. 11254/2023).

L’evento di danno deve essere concreto e riferibile alla persona offesa

Il punto più delicato, nei procedimenti per stalking condominiale, è spesso la prova dell’evento. Non è sufficiente dimostrare che nell’edificio vi fosse una situazione di forte tensione o che le condotte fossero oggettivamente sgradevoli. Occorre accertare che, per effetto di quella specifica condotta persecutoria, la singola persona offesa abbia subito uno degli eventi previsti dalla norma.

Il grave e perdurante stato d’ansia o di paura non richiede necessariamente una patologia clinicamente accertata. Può essere desunto da elementi sintomatici quali le dichiarazioni della vittima, la richiesta di aiuto, il ricorso a supporto psicologico o sanitario, il timore di incontrare l’autore delle condotte, l’adozione di sistemi di sicurezza o il coinvolgimento delle forze dell’ordine. È però necessario che il turbamento sia serio, non meramente transitorio, e causalmente collegato alla condotta contestata.

L’alterazione delle abitudini di vita, a sua volta, deve consistere in una modificazione significativa e apprezzabile della quotidianità. In ambito condominiale possono assumere rilievo, a titolo esemplificativo, la rinuncia a utilizzare il garage, il giardino, il terrazzo o altri spazi comuni, il cambio degli orari di ingresso e uscita, l’evitamento di determinate zone dell’edificio, la rinuncia a ricevere ospiti o il trasferimento in altro alloggio. Non ogni disagio o cautela occasionale, tuttavia, integra l’evento tipico.

La Cassazione ha chiarito che la prova dell’evento può essere ricavata dal complesso degli elementi fattuali, anche senza una descrizione formalistica o tecnicamente precisa da parte della vittima. La condotta dell’agente deve essere valutata sia nella sua astratta idoneità a produrre il turbamento, sia nelle concrete condizioni di luogo e di tempo in cui si è svolta (Cass. pen., Sez. V, n. 9106/2020).

Il caso esaminato dalla Cassazione: l’intero condominio non è la persona offesa

Particolare rilievo assume la sentenza della Cassazione penale, Sez. V, n. 20386 del 3 giugno 2025 (Cass. pen., Sez. V, n. 20386/2025). La vicenda riguardava condotte protratte nel tempo in un contesto condominiale, tra cui aggressioni, minacce, insulti, lancio di rifiuti e acqua sporca e occupazione degli spazi comuni.

La Corte ha precisato che si può parlare descrittivamente di stalking ai danni dell’intero condominio, ma il condominio non è una persona offesa autonoma: è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. Pertanto, gli elementi costitutivi del reato devono essere accertati nei confronti di ciascuna persona che assume di essere stata vittima.

Questo principio ha una conseguenza pratica rilevante. Il fatto che una condotta si svolga in una parte comune dell’edificio o generi preoccupazione diffusa non dimostra, da solo, che tutti i condomini abbiano subito lo stalking. Per ogni persona offesa occorre verificare la riferibilità delle condotte, l’eventuale evento tipico e il nesso causale.

Nel caso esaminato, la Cassazione ha ritenuto adeguatamente motivata la responsabilità nei confronti dei condomini per i quali erano stati provati, ad esempio, il forte stato di ansia, il timore per i familiari, la rinuncia a utilizzare i posti auto, l’evitamento del parcheggio condominiale e la decisione di non invitare più ospiti. Ha invece escluso la responsabilità nei confronti degli altri condomini, per i quali la sola paura genericamente riferita dall’amministratore e dal portiere non era sufficiente.

La sentenza impone quindi di evitare una concezione “collettiva” e automatica dello stalking condominiale: l’ambiente può essere comune, ma l’offesa penalmente rilevante deve essere verificata individualmente.

La reciprocità delle molestie non esclude il reato

Nei conflitti condominiali è frequente che le parti si accusino reciprocamente di provocazioni, rumori, insulti o dispetti. La reciprocità delle condotte non esclude, di per sé, la configurabilità del delitto di atti persecutori. Può però rendere più complesso l’accertamento e impone al giudice un onere motivazionale particolarmente rigoroso.

La Cassazione penale, Sez. V, con la sentenza n. 36576 del 10 novembre 2025, ha esaminato proprio un caso di conflitto condominiale caratterizzato da rapporti reciprocamente molesti. La Corte ha ritenuto che rumori fortemente molesti, anche notturni, offese personali e dispetti reiterati potessero concorrere a formare un solido quadro indiziario per il reato di stalking. Ha inoltre precisato che la reciprocità non impedisce la configurabilità del delitto, ma impone di motivare con particolare accuratezza la sussistenza dell’evento di danno in capo alla persona offesa (Cass. pen., Sez. V, n. 36576/2025).

Ne deriva che non opera una sorta di compensazione automatica tra le condotte. Il giudice deve piuttosto ricostruire la sequenza concreta, distinguendo le iniziative di ciascuna parte e verificando se, nonostante la conflittualità, le condotte dell’imputato abbiano prodotto nella persona offesa uno degli eventi tipici.

Il confine tra stalking, molestie e conflitto di vicinato

Il conflitto condominiale, anche quando è intenso e duraturo, non coincide necessariamente con lo stalking. La differenza rispetto alla contravvenzione di molestie consiste soprattutto nelle conseguenze prodotte dalla condotta.

Quando i comportamenti si limitano a infastidire la vittima, può ricorrere la fattispecie di cui all’art. 660 c.p. Se, invece, le molestie reiterate sono idonee a determinare un perdurante e grave stato d’ansia o l’alterazione delle abitudini di vita, può configurarsi il delitto di cui all’art. 612-bis c.p. (Cass. pen., Sez. V, n. 37458/2022).

Quali elementi possono essere utili sul piano probatorio

In un caso di possibile stalking condominiale, la ricostruzione probatoria dovrebbe consentire di individuare con precisione la sequenza delle condotte e i loro effetti. Possono assumere rilievo denunce e querele, messaggi, registrazioni lecite, riprese e fotografie, referti o documentazione sanitaria, testimonianze di altri condomini, del portiere, dell’amministratore, dei familiari e degli ospiti, nonché documentazione relativa a interventi delle forze dell’ordine e a modifiche concrete delle abitudini di vita.

La prova deve essere organizzata evitando sia la frammentazione dei singoli episodi sia la generalizzazione indifferenziata del disagio condominiale. Da un lato, la condotta va valutata nella sua unitarietà; dall’altro, occorre indicare per ciascuna persona offesa quali fatti abbia subito e quale evento ne sia derivato.

È importante quindi ricordare che lo stalking condominiale ricorre quando il conflitto tra vicini si traduce in una condotta abituale di minacce o molestie, causalmente orientata a produrre nella persona offesa uno degli eventi previsti dall’art. 612-bis c.p. Non bastano, quindi, la mera esasperazione dei rapporti, la presenza di liti o la percezione di un disagio diffuso nell’edificio.